风林火:

    深圳08春交会后，5月5日晚7时，万科董事会主席王石携新书《让灵魂跟上脚步》做客由东方早报、东方艺术中心和大众书局主办的东方文化讲堂，作题为《“放下”与“坚持”》的讲座。活动完毕后，王石就“楼盘降价”的话题对早报记者说：“我们该降的都降了，应该不会再降了。”

    笔者分析此话的背景：

    一是万科在王石出台“拐点论”后，销售较为理想，今年前3个月，万科分别实现销售面积23.0万平方米、19.6万平方米、71.9万平方米，实现销售金额分别为18.5亿元、15.7亿元、66.8亿元，其中3月业绩大幅超过前两个月总和，并且超过去年9月万科69.2亿元的单月最高销售纪录，资金压力大减。因此，已不必再通过大幅降价来套现。

    二是在市场整体销售不旺情况下，率先跟随万科降价的中海、金地等上市房企同样及时“套现”，因此通过传递“不降价”信号，统一一线品牌房企下半年的营销策略和对外口径，避免局势出现失控。

    三是对那些“跟风”不及时，硬挺至今的中小开发商致意，他们不降价的结果，是与品牌房企降价后的物业直面交锋，丧失了性价比，因此，“能挺过去”的还好说，挺不过去的命运无非两个，一是破产，二是转让。

    笔者认为，王石此次表态，是对市场经过半年调整后，探出首个“阶段性底部”的认定；但决不是认为整个市场已经探底成功了。他的“不降”仅代表万科等一线开发商而言，其意是：“我走得早，现在有能力先抵住一阵，你们要抓紧快跑”，催促占市场多数份额的中小型房企抓紧机会降价销售离场，否则很可能自身难保。

    理由是：

    1、虽然以深圳为代表的“房价焦点城市”有所降温，但整体一季度全国房价仍上涨11%左右，政策面不会马上转暖，因此央行还有可能在今年内加息一次，以降低市场对通涨(物价上涨)预期，这说明开发商资金紧张局面还会持续。

    2、市场均价还未降至大多数置业者经济承受能力和心理的底线位，既然“五一黄金周”平均成交量不足200套/日水平，说明价格同样没有“一次到位”，后续不降价的话，销售周期会延长，从而增加了成本风险。

    3、从年初以来，政府推出土地多次流拍情况看，开发商对未来前景不乐观，这同样会影响投资客信心，相当长一段时间不会盲目追高入市。

    4、只有合理定价且适合自住人群需求的楼盘才能“旺销”，但刚性需求上升的前提是经济增长不能放缓，显然以今年的宏观面看，给经济降温仍然是“主基调”。

    看来，深圳楼市探底尚未成功，整体上涨的时机恐怕要等待一年以上的时间才能看出端倪。