从2005年开始，在住宅投资屡受“调控”之时，众多钟情于不动产的投资客将目光转向商铺；面对当时商铺开发者动辄打出的“最低10%”的投资回报率以及“6~8年收回投资”的诱人承诺，很多投资者蜂拥而至。但是开发者铺天盖地的承诺是否果真兑现？项目运营后的情况是否如前期叫卖时的“花好桃好”？一段时日后投资人黯然退场乃至关张的案例也不在少数。

　　在实际的投资市场中，商铺的投资回报到底多少才“靠谱”？放眼京城，不同区域、不同业态的商业运营又有怎样的差异？到底有哪些新项目新商机能让投资者眼前一亮？在选择商圈投资时，又该把握哪些小门道？希望通过这个系列报道，通过记者的实地走访和专家点评，通过诸多生鲜案例的剖析，能对所有的商铺投资人有所帮助。

　　朝外商圈区域

　　商圈趋于成熟 新项目仍需培育

　　【记者探营】

　　目前的朝外商圈正成为越来越多逛街一族的青睐之地，因为这里除了有我们很早以前就已熟知的蓝岛，还有老番街、朝外岳秀服装市场、朝外MEN等一批后起之秀，其中既有外贸商品零售、专业大宗批发，也有成熟的娱乐休闲配套。

　　记者走访的当日并不是周末，但岳秀、老番街的人流还是熙熙攘攘，其中外商占到了大多数，其中既有大宗货物的批发商，也有慕名而来的零买客。而这些经营的摊主也早已习以为常，都在忙着操着一口流利的俄语招呼老外，鲜有人搭理记者。在老番街，记者逛到一个稍显清闲的摊主面前询问租金水平，摊主指着自己只有5平方米的摊位，说了一个让记者咋舌的数字：月租金一万。也就是说5平方米的摊位日租金要达到300多元，看摊主说的时候一副包身工的愤愤神态，这个摊位应该是他租来的。

　　而周边正在建设中的雅宝城、优唐、日坛国际广场等多个项目，也已进入销售或招商阶段，朝外商圈俨然已具备成为继王府井、西单之后京城第三大商业旺地的潜力。众多新商业项目的入市，为众多投资者和经营者提供了广泛的选择。据朝外MEN市场部主管樊明介绍，在已入市的项目中老番街已经培育得相当成熟，最初推出时老番街商业街售价25000元/平方米左右，而目前老番街一个8平方米左右的铺面月租金至少在1万多元，租金水平不会低于30～40元/天/平方米，对于前期的投资者来说，投资回报相当可观。而朝外MEN尚处于市场的培育期，开盘期间最高售价达８万／平方米。据樊明介绍，目前靠近电梯口的黄金铺位售价已达9万元/平方米，相对差一点的位置也要6.5万元/平方米，租金水平在7～12元/天/平方米（建筑面积）。

　　　【典型案例】

　　☆朝外MEN

　　2005年上半年开业，地上3层，地下一层。地下一层餐饮和鞋帽；一层小百货精品；二层服装；三层精品店。一层的出租率在95％以上，二层出租率在90％左右，三层的出租率在80％左右。目前，朝外ＭＥＮ的主要定位客户为俄罗斯远东的大单交易。

　　据业内人士透露，朝外ＭＥＮ在销售之初曾经向投资者承诺投资回报，不过由于种种原因最后不了了之。记者了解到，朝外MEN一年多前一层靠里铺位的租金仅7000元/年，不过据目前朝外ＭＥＮ市场部主管樊明介绍，由于目前尚处于市场培育阶段，相比较老番街人气并不是很旺，但他认为，从另一个方面来说，定位于大单交易也是目前朝外ＭＥＮ人气不旺的一个原因。总体来说商气有待培养。

　　一句话点评：现在处于市场培育期，但在未来雅宝城、日坛广场等新项目入市之后，到时的竞争的激烈程度只会有增无减。

　　☆老番街

　　总建筑面积8600平方米，是怡景园项目的底商。在当初商业定位的时候，老番街没有参照一般小区配套商业定位的模式，而选择了以小商品、服装百货交易集散地为主的模式，一层为小商品市场，主要经营鞋帽、箱包、日用百货；二层经营服装、床上用品、针织品。

　　老番街的火爆很大原因其实在于生逢其时，老番街推出的时候恰逢雅宝路市场拆迁，很多老商家不愿冒损失固定客源的风险而搬离这里，因此多数选择入驻老番街。目前出租率在99%以上，光顾的消费人群以俄罗斯以及东欧国家的外籍人士为主，租金水平不低于30～40元/天/平方米。

　　一句话点评：老番街的成功说明了天时对于商业项目的重要性，其实这种天时就是找准市场的需求以及空白点，使项目定位有的放矢。

　　【投资者说】

　　记者在朝外MEN的租售部恰巧遇到了朝外MEN项目铺位的投资者刘女士。刘女士做服装批发已经有近十年时间，最初买朝外MEN的商铺并没有过多地想到投资，更多地是为了自己的生意。当初以3万元每平方米左右的价格买了一个10平方米的摊位用于自营。据她介绍目前位置相仿的摊位的价格在4～5元/天/平方米，如果要算租金的投资回报的话，除去各种费用，租金的投资回报率应该在4%左右，实际上并不是很高。

　　4%的投资回报对于一些投资者来说很难接受，但刘女士自有她的投资策略。她认为商铺投资不应只看项目目前的现状，投资回报高的项目因为比较成熟，如果买的话多是二手的项目所以售价也比较高，不如买一个生铺自己来培育。而且商铺投资不能仅看租金回报，还应该看到商铺价格的上涨所带来的收益。另一方面，刘女士认为越是体量大的项目在未来项目成熟以后相比较小的项目在市场上的竞争力也会相应强一些，同时目前朝外MEN尚处于市场培育期，待氛围成熟后租金回报肯定会高于现在的水平。

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