传统房贷与房贷新品：姜还是老的辣

　　对于广大购房人来说，传统意义上的房贷主要是上文所提到的商业贷款和公积金贷款，还款方式主要有等额本金和等额本息两种。而随着央行贷款政策变化，各大银行为争食房贷蛋糕，纷纷推出多种多样的房贷新品，仅贷款方式就有直客式房贷、接力贷、循环贷、住房再按揭等，还贷方式有双周供、自由还款房贷等等，与传统的房贷方式相比，这些新品究竟魅力几何，又有多少对购房人适用？

　　房贷新品看似给购房人提供了很多方便和优惠，不过笔者经过多方采访后发现:有些银行推出的房贷模式受限较大，购房人不一定能成功申请到这种贷款方式。在实际操作中，很多在售楼盘都有合作银行，开发商通常都会指定购房人去合作银行申请贷款。有的楼盘有三四家合作银行，也有的只有一家合作银行，因此购房人的选择面就比较小。虽然中国银行开通了"直客式房贷"，也就是说购房人无须通过开发商，自由选择好中意楼盘后，可直接到中行申请贷款，这样就相当于购房人一次性付款给开发商，能享受到较多优惠。但这种贷款对购房人的资质要求严格，仅适用于收入水平、信誉等级都非常高的购房人。

　　而从还款方式看，虽然名目繁多，但很多银行在实际贷款过程中，大多数仍然只有传统的还款方式。在右安门一楼盘售楼处，笔者咨询了在现场办公的中国银行、工商银行、光大银行和北京银行的房贷负责人，发现在贷款利率上四家银行都一样，5年期以上均为5.814％，而各家银行的优惠措施体现在“送VIP卡、享受全国贵宾服务”等上面。这也就是说，各家银行在浮动利率上几乎无差别，置业专家表示，购房人在选择时虽然可以参考银行的其他优惠措施，但决定性因素则在于还款方式的选择上，不同的还款方式适合不同的人群。

　　我们仍以前文所述购房者赵铮的案例来看，在等额本息和等额本金还贷模式之下，其还贷金额和利息在现行利率基础之上，选择等额本金的首期还贷款比等额本息每月高977.51元，而随着每月还贷额的递减，末期还贷额比等额本息少1726.29元。利息支出总额等额本金比等额本息少134782.57元。由此可见，等额本金还贷方式适合目前经济状况较好，或者家庭开支较小，而今后家庭开支较大的人群，比如，目前没有孩子的年轻人，现在经济实力较强，可以多还一些月供，有了孩子之后家庭开支就将大幅增加，此时月供金额也随之下降，家庭收支还能较好地平衡。而对于家庭收入和开支都比较稳定的成熟型家庭来说，如果不希望还贷初期压力太大的话，等额本息不失为一个好选择。

　　此外，笔者从各商业银行了解到，对于未来经济条件越来越好的家庭来说，他们基本都能选择提前还贷，并无须支付违约金。例如，中国银行房贷负责人就表示，如果购房人想提前还贷，只要其还贷额是1万的整倍数就可以，不限金额，不限次数。

　　至于双周供、自由还款、等额递增等房贷新品种，这些新品种只适合少数人，对于大多数普通购房人来说，未必是个好选择。例如，双周供也就意味着每月一次的还款方式变为了每月两次；自由还贷可以给购房人更多的随意，但若前期还贷少，就意味着后期压力大，总利息支出也会比较大；等额递增的还款方式亦有类似弊端。因此，这些方式仅适用于少数特定人群。

　　专家指出，对于大多数普通购房人来说，对其贷款总利息支出影响较大的是“公积金贷款还是商业贷款”“等额本金还款还是等额本息还款”两个因素，因此购房人应在此多下工夫，考虑清楚。而对于一些特殊的业务类别，购房人也可以关注，不过详细的申请方式以及其利弊，还需到各银行支行进行深入了解。

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