２３日，本报《开发商一纸广告三处违规》一文刊登后，引起了读者的极大关注，许多曾经有过受骗经历的购房者纷纷来电痛陈购房陷阱，希望有关部门对此加以规范治理。那么如何鉴定虚假房产广告和合同中的陷阱呢？有关专家认为，开发商的促销广告主要涉及楼盘的具体环境、位置、设施、小区配套、户型、面积以及其他的一些优惠条件，这就需要购房者在购房时睁大眼睛加以识别。

　　楼盘环境方面的虚假广告

　　三亚某开发商在宣传广告中称其楼盘临海，可看见海景，购房者张先生现场查看后发现确实如宣传广告所言，２００３年９月张先生与开发商签订了购房合同。２００５年初入住后才发现，该楼盘前又盖起了一栋楼，挡住了观海景的视线。

　　专家提醒：如果开发商不是故意虚假宣传，就是说假如开发商事先不知情，而是由于规划等方面的原因造成的，开发商不需要承担法律责任。但关于开发商的主观故意或是无意不好界定，因此购房者务必要在合同中注明这一点。

    房屋设施方面的虚假宣传

据严先生反映，他现在居住的义龙西路的某楼盘，开发商在宣传时称在楼顶有空中花园，并附有平面图。可２００３年底严先生提前入住时才发现，楼顶不仅没有空中花园，还将其卖给私人，又加盖了一层，这让原本住在顶楼的严先生空欢喜一场。

　　专家提醒：近年来虽然对房地产广告的整顿力度在加大，可目前的房地产市场的宣传广告虚假或不规范的占５０％左右，或无中生有、或随意夸大等。

　　钻房屋面积误差３％的空子

　　海口景山小学的陈老师相中了海甸五西路的一套房，当初与开发商签订合同约定的建筑面积为１０６．９３平方米，其中套内建筑面积９４．５６平方米，公摊面积为１２．３７平方米。而２００４年３月，却发现公司再次公布的建筑面积与合同上约定的相差２平方米，套内建筑面积也有出入，但均低于合同约定的３％的误差。但一些业主在重新测量时却发现误差远远大于开发商公布的面积，其中套内建筑面积相差５．７６平方米。

　　专家提醒：开发商与房屋测量机构相互勾结，在面积中玩“猫腻”，特别是把面积误差刻意控制在合同约定的３％内，而业主若重新测量，其花费则很多，有时与多交的房款相差无几。

　　小区配套“应有尽有”的诱惑

　　开发商在广告中称小区有幼儿园、超市和宽敞的停车场，可入住后才发现幼儿园距小区有两站路，超市子虚乌有，且停车场只是一个临时搭建的存放摩托车、自行车的棚子，张先生为此后悔莫及，可开发商却不见人影儿。

　　专家提醒：因购房者对开发商不明底细，其财力和来头都不明白，这样的承诺往往存在于一些位置相对偏远、生活方面不尽方便等楼盘中，为了吸引消费者，开发商常用这种“伎俩”，因此，消费者在购房签订合同时要以规划等部门审批的文件为准，并将这些条件注明在合同中。

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